2012-11-27 09:23:13 腾讯网
首先说一个观点，中国未来中短期的房价走势，可能性并不是唯一的，而是会受未来政策导向的影响。
如果是放在美国、欧洲和日本，到了目前的局势，我敢拍着胸脯保证，近期的房价肯定会下跌。因为这些国家不可能为了某一个目标而采取过激的政策，不是不想，而是发布什么政策，都要经过议会的批准，你看美国发布个救市政策，那叫一个费劲，可是在中国，说出来就出来了。
看空的人说现在房价已经高的不得了了，怎么可能不跌呢。可是在我看来，2008年的时候的房价已经够高了，最后不是又上涨了一轮吗，当投机潮来了的时候，你是不能用理性来判断事情的发展的。
还有人说，历史上所有的泡沫最后都是以破裂而告终的。这个观点确实是没错，只是，泡沫再破裂之前会高到什么程度，往往都是出人意料的。而如果情况不幸，很可能在泡沫破裂之前，还会发生恶性的通货膨胀，那样的话，资产的价格会高到什么程度，就是常人难以想象的了。
曾经发生过超级通货膨胀的国家有奥地利、德国、希腊、匈牙利、波兰和俄国。还有赫赫有名的津巴布韦，最后这个国家大家应该都知道。
不过，事情总是不以人们的意志力为转移的，现在投资性需求占主导的房地产市场，注定了房地产要么继续疯狂上涨，要么下跌，所以2008年一停手，房价就来了个报复性的上涨，一点都不给面子。
可是，这么疯狂的上涨，最终会变成空中楼阁，没有实际需求的支持，将不可避免出现暴跌，那随后的结果将更惨烈。所以不得已，在经济局势还是水深火热的情况下，又开始调控房地产市场了，而且这次的基调稍微重了点，不提稳定房地产了，虽然公文里面不会说把价格压下去，可是从一些散落的信息中能够看出，其实调控的目标是2009年初的价格，而且还有人声称，银行在做下跌百分之几十下跌的抗压力报告，某种程度上，这些可能都是授意的一种散布风声的一种行为。
这一次调控，由于还有人在暗中支持房地产商资金，而一般投资房地产的有钱人又不缺钱，所以又导致成交下跌，价格却僵持不下。
如果后续仍然坚持政策，房地产商们的资金总有支持不住的一天，那也就是房价下降的时候，而房价下降幅度到了一定时候，特别是开始征收房产税之后，投资房地产的人们就会卖出，房价就会一发而不可收拾。
不过，直到现在，犹豫的心态还是没有改变，毕竟到目前为止都是把保经济增长放在第一位的，所以，最后像以前那样，后续的政策不明不白，执行上也不十分严格，最终无疾而终，甚至是像2008年那样，忽然之间调转了风向，都不是没有可能的。
当然是希望稳定住房价就行了。可是我已经说过了，现在的局势已经决定了，房价非跌即涨，绝没有中庸的道路可以走，如果再不下狠手整治房地产市场的话，那随后中国的局势可能就是各种物价飞涨，房价也跟着飞涨。如果步入这一条道路，那绝对不是什么好事情。
可是如果从全国整体来看这个情况，也许是另外一回事，我比较担心的情况是二线城市，在2010年，我认识的很多人，都在二线城市买了房子，情况与之前的北京非常类似，大部分都是投资性的需求，或者是为了保值，并不是为了居住。
因此，从全国的局面来看待房地产市场，如果真的放松调控，或者调转了政策方向的话，那么全国的房价很可能再来一次疯狂的上涨，而这一次上涨的地方很可能是二线甚至三线城市。
当然，另外一种情况，就是 能够真正将现在调控的措施实施下去。最最关键的是，能够真正控制房地产商们的资金，能够真正对投资性的住房征收房产税。
现在，有利于这个事情的方向是，由于目前通货膨胀开始失控，所以中央 又开始实施加息等政策，这对于控制信贷有一定用处。不利的一面是，中国和国外的情况不一样，中国的利息已经低的不能不能再低，加那一点息，控制不了信贷。控制高能货币，与信贷关系也不大。
只有从根源上直接控制对房地产商们的信贷，才能迫使房产商们着急卖出房子，而这一点现在做得还不够，主要原因在于地方 的掣肘。
另外，由于现在房价控制不住，所以 已经开始准备在局部地区实施房地产税，不过力度显然是弱的多，比如说重庆，准备对别墅等高档住宅征收房产税，这基本上用处不大。因为现在真正导致房价高居不下的需求，是那些有一定积蓄，买了二套三套房子的人，或者打算买二套三套四套的人，不过，这些需求一般存在于普通的中档和高档住宅中，而不是像别墅这样的豪宅中，所以你从别墅这样的豪宅中征税，对他们的影响可能不大。
要想真正的控制这种投资需求，迫使这些人卖房，只能是一刀切的从所有的二套以上的住房中征税。
如果上面我说的政策都应验了，那么房地产泡沫可能也就终结了，会走向开始暴跌的道路，不过，房价的所谓暴跌不会像股市那么快，可能要花上几年的时间。即便是那样也够很多人受的了。
现在的人，赶上的都是房价上涨的时代，所以体会不到房价暴跌带来的痛苦，我见过一香港人，我曾经的同事，1997年买了一套房子，后来将房子卖掉了，还抵不上贷款，自己又打工还了好多年的贷款。当然，人家打工跟我们不一样，人家打工，一个月都是以上万美金来算的，一年的收入相当于七八十万人民币。不过，因为买了那套房子，后来卖掉房子一无所有，还还了好多年的贷款，至今孑然一身。
而在日本上世纪九十年代的房地产泡沫中，很多人因为按揭购买了高档物业，后来在经济危机中面临财务危机甚至是破产的境地。
谈谈可能造成的影响，如果房价开始下跌，那么中国的经济增长肯定是要受到的极大的冲击，鉴于现在中国的对外贸易优势已经不再，我们的人口红利时代已经过去，那么很可能从此之后我们就不得不接受低速的增长的事实了，其实日本的情况是我们迟早要面对的现实。
在这种情况下，得利的是有一定储蓄，没有住房和住房不多的中产阶级，因为虽然经济增长慢了，对这些人的收入有一定影响，但是这些人基本上不会面临失业等问题，面临失业的从来都是边缘人群。可是房价降低可以完全抵消他们收入的少许降低，那么没有住房的可以购买住房，有住房的可以换更好的。其实，对于这一类人，目前最焦虑的就是住房问题，解决了这个问题，别的问题对他们来说要小的多。
不过，损失的是富翁和低收入群体。前者因为资产价格大跌，会导致损失一大笔账面财富，后者会因为经济危机丢掉工作，收入降低。对于前者来说，我倒是觉得无所谓，反正他们有的是钱，资产价格的降低不会对他们的生活造成实质性的影响，影响的无非是账面价值而已，有十套房子的人，还是有十套房子摆在那里。只有一些使用杠杆操作的人，可能会收到较大的影响，甚至是倾家荡产，这些人也有本事，大不了你就重头再来一回呗，反正好日子你也过了，老是一成不变，来个东山再起，不是更显水平吗。可是对于后一类人，影响就比较大了，对于这些低收入群体来说，房价不是他们关心的问题，可是一旦失去了收入来源，就会对他们的生活造成根本性的影响。
如果房价继续上涨，那么情况正好相反，对于中产阶级来说，损失是最大的，因为买房子将是他们最大的投资。最得利的是富翁，因为资产价格上涨，对他们来说等于身价又上涨了一截。对于低收入阶层，由于资产泡沫暂时不破灭，还能维持现在工作和收入，不至于连生活都成了问题，不过随之而来的通货膨胀也会对他们造成不小的冲击，因为一般的生活品价格，在他们的收入中占的比例是最大的，所以官方统计的CPI的上涨，对他们的影响也是最大的。
如果一定让我说一种结论的话，我觉得就现在房价已经达到的程度，以及人们的信心，和现在 的态度，房价走向下跌的可能性是比较大的。不过我们还是要动态的观察这个问题，随时观察中央 的态度和政策，现在不好的一个兆头就是，关于调控的说法又有些淡了。
其实，大家要是注意新闻的话，就会发现，过去关于房价最热闹的理论有刚需论、投资论、外资论，而现在，主要炒作的就是通货膨胀了。其实每一次谈论房地产会上涨的言论中，其中不乏有人是真的在发表意见，但是其中有一大部分是房地产商和中介机构们在炒作，而最后历次经验都是卖房的人胜了，而买房的人输了。
房地产商们不用说了，我想大家也很清楚了，虽然说房地产商多了去了，可是其实力都很大，也都比买房的人实力大，由于利益的关系，这些人发出的声音也是比较一致的。
可是，大家可能没意识到，二手房也是的，虽然卖家都是一个个的小投资客，可是大家知道，现在二手房的成交，基本上都是透过中介的，而房价如果下跌，对于中介的冲击是远大于房地产商的，所以在炒作房价这件事情上，二手房的中介们更是功不可没，如果与房地产商的数量相比，那二手房中介的程度就高的多了。
二手房中介的能量有多大，只要看看2010年中的时候，全国的房租忽然上升就能看出来。其实根源就出在中介身上，为什么呢，因为当时房子不好卖了，所以中介就把注意力转到了租房子上，可是很多人一旦租了房子，可能租的时间比较长，这样就有个问题，一方面可能缺少房源，另外一方面缺少足够的租客。
如果要有足够的租客，就必须让现在的人解除租约，最好的办法就是房租上涨，房租上涨之后，原来的房主就会选择不再续约，重新寻找租客，或者是向租客提出增加房租，你要知道人的心理，一般房主提出涨价，人们都比较难接受，租客也就会选择不续约。
当然，这里面的关键在于，现在国内租房和买房的中介费都是由买方来付的，所以房租涨了之后，对于房主选择不续约的激励很大，因为他基本上没有什么损失吗。
房屋的中介们的能量是很大的，因为他们掌握着大量的房源，不只是没租出去的，还有很多已经租出去的他们都是有信息的，他都会一个个的去联系，然后告诉人家，现在房租要涨了，你们现在的房租低了，重新再租会很合算的。
OK，写到这里，我其实表达了两个观点，如果态度足够坚决，并且采取足够英明的政策，那么房价应该会应声而跌的。但是，如果调控仍然像前几次一样，雷声大雨点小的话，那么房价再来一轮上涨，也不是没有可能性，而这一次的上涨，极有可能会发生在二线三线城市。
之所以这样说，是因为现在的房价之所以还在支撑，其实只剩下一个心理因素而已，而 的政策导向恰是人们心理支撑的关键，所以如果 态度够坚决的话，人们的心理依托也就没了，房价自然也就会跌了，可是如果 政策淡化了的话，那么人们就多少还有一点心理依托，处于现在这样非理性的时刻，再加上房地产商和中介们操控着舆论的导向，那么人们再继续疯狂一把，把房价再推高一点，绝非没有可能。由于一线城市的房价已经达到了大部分人的承受极限，包括很多还算有钱的人，所以也基本上涨无可涨，人们能够做文章的，也只能是二线三线的房子。
要看人们的承受能力如何，其实有个现象能够提供一点证据，2003年到2006年这段时间，北京的房子，小户型的很少，我记得我在2006年时，想找个八十平米的两居，其实比较费劲，房地产商们基本上倾向于开发比较大的户型，这说明那个时候，这一类的房子是比较好卖的。可是到了2009年以后，放眼望去，北京的房地产市场上，遍地都是小户型，五、六十平米的房子遍地都是，这说明了一个问题，随着房价的上涨，人们已经渐渐买不起房子了，所以只能是买户型小的房子了。这是个很重要的现象，当人们承受能力下降以后，可以通过改小户型，可是户型也小的不能再小的时候，在北京、上海这样的地方，还能有什么办法激发人们的购买力呢。